定金价格高于备案价格_定金价格高于备案价格的原因

1.广东发13条购房风险：购房款转入非监管账户的即是风险

2.实际售价不得高于备案价？揭开发商变相涨价套路

3.广州：未取得预售许可证的项目 不得收取定金等费用

4.南昌开发商改备案价需要多久

广东发13条购房风险：购房款转入非监管账户的即是风险

10月13日，广东省住房和城乡建设厅发布《广东省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》称，为进一步促进房地产市场平稳健康发展，切实维护购房者的合法权益，该厅研究制定了《广东省商品房交易风险提示》（ 简称“《风险提示》”）。

广东住建厅要求，各地及时将风险提示印发给辖区所有房地产开发项目公司，项目公司需要在销售现场醒目位置予以公示，并公布投诉举报电话，接受公众监督。

广东住建厅同时要求，各地加强对开发项目的巡查检查，依法依规严肃查处房地产开发企业和中介机构违法违规销售行为，发现一宗，处罚一宗，并向社会公告。

《风险提示》共计十三部分：

一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。

三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。

四、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。

五、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。

六、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。

七、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。

八、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

九、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。

十、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。

十一、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。

十二、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。

十三、房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的即是风险。

有业内人士表示，政府部门的该提示对购房者来说很直接、也很直观，当购房者在项目现场看到这个提示，会去核实提示的内容，也就可以帮助购房者规避一定风险。另一个角度来讲，这个提示是对房企的一种变相提醒，行为要合规。

实际售价不得高于备案价？揭开发商变相涨价套路

今年9月以后，多地出台关于楼市调控政策，很多城市进一步明确规定，商品房实际销售价格不得高于申报价格，如需调高必须重新申报价格备案。

房价备案制核心内容有三点：一是，开发商必须通过申报备案，告诉主管部门目标楼盘准备卖多少钱；二是，开发商必须告诉消费者，每一套房子的售价具体是多少；三是，不是不能涨价，但涨价前必须重新报备。

但在实际操作中，小编就遇到有购房者投诉遭遇到实际成交价高于备案价、或购房者按照备案价咨询表示没有房源，晚上置业顾问又私下联系表示有人加价转房等情况，只能说开发商加价的套路太深了。除此之外开发商还有哪些变相涨价的套路呢？小编给大家一一盘点一下，提醒购房者买房时要注意辨别。

01

套路一：捂盘，不卖期房卖现房

法律规定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，取得预售许可证了就可以对外销售。过去开发商刚做到了±0就恨不得立马进行预售回笼资金，现在房价持续走高，开发商为了捂盘，拼命把预售价格备案得比市场价格高，分批售卖为日后加推涨价留下巨大空间。有的开发商干脆直接以现房销售，以达到利润最大化的目的。

02

套路二：收取电商团购费

开发商联手电商中介平台收取“3万抵5万”“5万抵10万”不等的电商团购费，交钱才能获得购房资格。事实上，电商销售人员告诉购房者的房价并不是最终的备案价格，而是高于备案价五万或十万整。购房者支付的全部价款扣除了电商团购费刚好就是备案价格。 而最终写入《商品房买卖合同》中的价格也只是备案价， 购房者以为捡了一个大便宜，实际上却是被增加了购房款。

03

套路三：内部认购

ZF不是限价吗，不是不接受价格指导就不能备案网签吗？开发商自有妙计，例如ZF指导价格为2万/平米，而开发商的心理预期是卖3万/平米，那么开发商选择将70%的房子以1.5万/平米的内部认购方式卖给员工，另外30%的房价卖3万/平米对外销售。转手过来，开发商再将内部认购的房子以二手房（实际为新房）3万/平米 进行售卖，从容达到抬高房价的目的。

04

套路四：天价茶水费

茶水费，通俗来讲就是为了获得买房指标的好处费、回扣。越是实行ZF指导价格的城市，越是茶水费满天飞。开发商备案不了高价，只能收取茶水费。而茶水费一般非常神秘，有兴趣的朋友可以关注我的头条号查看前段时间写的文章《一个律师眼中的买房江湖-天价茶水费》，对茶水费的交易模式和巨大风险进行了深入剖析。

05

套路五：捆绑销售车位

买了车位才能获得购房资格，正常车位15万，开发商捆绑销售45万，购房者额外支出30万才能获得购房资格，采取的套路和收取电商团购费如出一辙。但是此套路慢慢有淡化趋势，随着城市汽车保有量不断增加，车位越来越紧张。车位租赁费价格可以自主定价，收取超高的租赁费比一次性售卖车位更加有利可图。

06

套路六：不收定金，超高首付款

（以上回答发布于2017-11-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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广州：未取得预售许可证的项目 不得收取定金等费用

(记者 刘畅)为了加强房屋交易监督管理,规范房屋交易行为,2021年1月12日-2021年2月11日,广州市住房和城乡建设局公开征求《广州市房屋交易监督管理办法(修订征求意见稿)》公众意见。

《办法》要求,未取得商品房预售许可证或不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房项目,房地产开发企业或其他公司均不得进行销售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、电商费等性质的费用。

商品房预售,房地产项目应当依法取得商品房预售许可证。商品房现售,房地产项目应当符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件。新建商品房销售过程中,房地产开发企业不得收取房款以外的其他费用;为新建商品房提供销售服务的第三方不得向购房人收取中介服务费、律师费、电商费等费用。

房地产开发企业未取得商品房预售许可证的房地产开发项目,发布房地产预售广告或通过认购优惠的手段推介商品房项目的,由市场监管部门责令其限期改正,并处以10万元的罚款。

房地产开发企业或房地产中介机构违法预售正在建设的商品房的,由住房建设行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款;违法销售不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房,由住房建设行政主管部门责令停止违法行为,并可按销售的房屋套数,每套处以3万元的罚款。

不得向购房者收取额外的房款

《办法》指出,房屋交易应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。

房屋交易当事人和房地产中介服务机构发布的房屋交易信息应当真实,交易房屋应当符合法律和政策规定的交易条件。

房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照备案价格对外销售,不得在预(出)售合同约定的转让价款外, 以装修款、电商费等其他任何名义向购房者收取额外的房款。销售价格超出备案价格的,不得在网上签订预(出)售合同,不得办理预告登记和转移登记。

房地产开发项目未取得商品房预售许可证,任何机构不得发布房地产预售广告,也不得通过任何展销活动推介商品房项目。商品房销售广告、宣传资料、销售合同中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证记载内容一致。商品房销售广告、宣传资料不得包含升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容。

房地产开发企业或为新建商品房提供销售服务的第三方,在新建商品房销售过程中,向购房人收取中介服务费、律师费、电商费等房款以外的费用,由住房建设行政主管部门责令其限期改正,没收违法所得,逾期不改正的,按照违法交易商品房的套数,每套处以3万元的罚款。

项目烂尾或发生信访,未尽责银行须担责

房地产开发企业申请商品房预售许可证前,应当在商业银行开立商品房预售款专用账户。

商品房预售款专用账户的监管期限自商品房预售许可证核发之日起,至房地产开发项目办理项目竣工联合验收之日止。

房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定,将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户;购房人通过按揭贷款购房的,贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户。房地产开发企业不得对商品房预售款专用账户的预售款设定担保责任。

商品房预售款专用账户开户银行不得擅自拨付商品房预售款等,未按承诺函履行银行监管职责的,由住房建设行政主管部门通报其上级银行及当地银行业金融机构监管部门,责令其限期改正,拒不改正的,根据法律规定追究其法律责任,并可以限制其参与该市房地产相关业务。由此导致项目烂尾或发生信访、群访或者其他危害社会稳定事件的,商品房预售款专用账户开户银行须承担赔偿责任。

产权车位未交付买受人的,应当公开出租

此外,房地产项目开发建设单位租售车位(车库)前,应当向住房建设行政主管部门办理车位(车库)租售方案备案。车位(车库)租售方案应当与商品房销售方案中的车位(车库)销售方案相符。

房地产项目开发建设单位办理车位(车库)租售方案备案前,应当将租售方案和车位(车库)的产权证明文件在建筑区划内的小区出入口和小区公告栏公示,公示内容应当包括政府服务热线号码,公示期不少于30天。

建筑区划内,规划用于机动车停放的产权车位(车库)在未交付买受人之前,开发建设单位应当公开出租车位(车库)。

开发建设单位在办理车位(车库)租售方案备案前租售车位(车库)的,由住房建设行政主管部门责令其限期改正,并对开发建设单位按照违法租售车位(车库)的个数,每个处以5万元的罚款。对未交付买受人的车位(车库)不公开出租的,由住房建设行政主管部门责令限期改正,拒不改正的,处以1万元的罚款。

南昌开发商改备案价需要多久

一个星期。房子定价是开发商定的，但是开发商定价会受到房管局监管。在实际交易的时候房子都有一个备案价，这个备案价是由房管局给出的指导性价格，开发商定金只能围绕备案价进行一定的调整。若是网签合同，就是签合同即时提交备案，正常是3到5天。若是纸质合同，看开发商多久提交备案，正常也是一个星期。实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。